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民法典中第三人权利扩张对房产诉讼案件的影响

周争锋 发表于[2020-07-07]

民法典中第三人权利扩张对房产诉讼案件的影响

 

广东华商律师事务所 周争锋律师

 

《民法典》修改了合同的相对性原则,以法律的形式规定了合同相对性可以有的例外情形。《民法典》第465条第二款规定,依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外。

 

《民法典》第四章合同的履行中,第522条第2款和第524条用法律的形式规定了合同外第三人的权利,在不改变合同主体及其责任承担的情况下,规定了利益第三人合同和第三人替代履行。

 

今天谈下这两个规则在房产纠纷中的具体运用。

 

一、利益第三人合同在房产纠纷中的运用

 

《民法典》第522条第1款规定:“当事人约定由债务人向第三人履行债务,债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的,应当向债权人承担违约责任。”

 

《民法典》第522条第2款规定“法律规定或者当事人约定第三人可以直接请求债务人向其履行债务,第三人未在合理期间内明确拒绝,债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定的,第三人可以请求债务人承担违约责任;债务人对债权人的抗辩,可以向第三人主张。”

 

该条在保留《合同法》第64条(民法典第522条第一款)的基础上,在第二款直接规定真正利益第三人合同规则,赋予第三人直接履行请求权及对债务人的违约责任请求权。

 

利益第三人合同规则的明确,解决了司法实践中的很多现实问题,以前的老大难问题,现在可以直接引用《民法典》的法条解决。

 

1.借名买房协议中的第三人履行问题

 

司法实践中,出名人和实际产权人因产权问题发生纠纷,因深圳市存在限购政策,实际产权人名下已经有房产,可能没有购房资格。因此,实际产权人往往在第一项诉讼请求确认代持协议有效的基础上,在第二项诉讼请求中要求人民法院判令将争议的房产过户到实际产权人指定的第三人名下。因该请求违反了原《合同法》第64条规定的合同相对性原则,法院往往要求实际产权人,变更诉讼请求,不变更则驳回诉请,让其具备购房资格后再来诉讼。

 

依据合同相对性原则,代持协议只在签字的双方当事人之间生效,实际产权人无权要求代持人把房子过户到其指定的第三人名下,除非经过合同相对人,也就是代持人的同意,但双方有纠纷时对方断然不会同意。

 

实际产权人最后不得不撤诉处理,但查封是跟着案号走的,本案撤诉引起的后果就是本案的查封也必须解除,如果后面有轮候查封,或实际产权人的查封被解除后又被人查封,后果将是灾难性的。

 

 

民法典第5222款规定了利益第三人合同规则后,在代持协议中增加一个条款,约定可以由第三人直接请求履行的条款,就可以完美解决问题。比如增加“甲乙双方明确约定:甲方指定的【姓名】(身份证号码:————)可以直接请求乙方【姓名】(身份证号码:————)将房产过户到其名下,乙方应予以配合。”

 

当然,这就要求留白的代持协议原件只能在实际产权人手中且只能有一份,就是要务必保证,实际产权人在诉讼时随时可以找到具有购房资格的第三人顶替实际产权人提出过户到其名下的诉求。

 

2.拆迁补偿安置合同的受益人问题

 

以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置合同为以物易物的互易合同,拆迁补偿权利人可以在合同中约定拆迁补偿的安置房直接登记到他人名下并赋予其请求权,他人可以依据该约定直接向拆迁人主张权利,避免以后继承和办理更名手续的麻烦。

 

3.一次性付款的房产买卖合同指定买家问题

 

在全款购房合同中也可以约定最终登记产权人的请求权,登记产权人就可以依据合同条款的约定,直接向开发商主张权利。典型的是,父母全款为未成年子女购房,子女成年后可以自己办理房产证等手续。

 

实践中,买受人明明是要办理买受人主体变更,也就是合同权利义务的概括转移,因为对第三人履行和权利义务概括转移的法律性质不了解,在买卖合同的备注条款中约定,买受人过户时可以指定第三人办理或递件时可以过户到第三人名下。此时依据双方合同约定的字面意思理解,买受人指定的第三人不享有买受人在递件过户前应该享有的权利,比如办理首期款监管、向银行申请按揭贷款等权利,只能是先由买受人支付全款,然后第三人去办理过户手续。

 

也就是说,买受人想要约定买受人权利义务概括转移给第三人,由第三人代替自己履行买卖合同,实际上签订的却是利益第三人合同。法律没有明确利益第三人合同规则时,勉强可以解释为由第三人代为履行买受人的全部合同内容,就是权利义务的概括转移。但在《民法典》生效后,备注条款中约定买受人过户时可以指定第三人,只能有一种解释,就是利益第三人合同,即买受人支付全款后,出卖人把房产过户给买受人指定的第三人。

 

4.共有人析产中的利他合同

 

共有人析产中的利他合同包含婚姻关系结束以后的析产、各继承人之间的析产及其它共有人之间的析产协议。实践中,最常见的是夫妻双方在离婚协议中约定,房产归子女所有。

 

 

离婚协议中约定夫妻共有的房产离婚后归子女所有,子女究竟有没有诉权,一直是司法实务中的老大难问题。

 

很多法院按照赠与合同来处理此类纠纷,但这在法理上存在明显的问题,赠与合同在形式上需要赠与双方的意思表示,即赠与人作出将自己的财产无偿给予受赠人的意思表示,受赠人作出接受赠与的意思表示,子女不是离婚协议的当事任何一方,赠与合同难以成立。认定子女和父母之间依据父母签订的离婚协议存在赠与关系,违反合同相对性原则。

 

《民法典》第5222款规定利益第三人合同规则,解决了这个问题。此类离婚协议认定为利益第三人合同性质,协议中约定子女有请求履行的权利,则依据《民法典》第522条第2款的法律规定,子女享有直接请求权。

 

二、第三人替代履行在房产纠纷中的运用

 

《民法典》在合同篇总则部分第524条规定“ 债务人不履行债务,第三人对履行该债务具有合法利益的,第三人有权向债权人代为履行;但是,根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。”这是《民法典》新增加的规则,实际上该规则来源于原《物权法》第191条的第2款规定的买受人的涤除抵押权,即有抵押权的房产,出卖人在出售房产时虽然没有经过抵押权人同意,但是买受人可以直接替卖房人偿还债务,消灭抵押权,双方继续履行合同。

 

第三人替代履行解决了抵押房产、查封房产及城市房屋连环买卖的现实问题。使以前不可能诉讼继续履行的合同,现在变成了可能。

 

1.抵押权人不再成为买受人诉讼继续履行的障碍

 

在审理房屋买卖合同诉讼继续履行时,法院都要征求抵押权人的意见。尤其是在深圳,二手房诉讼继续履行必须把抵押权人列为第三人,一审没有追加抵押权人作为第三人,二审会因为程序问题发回重审。

 

《民法典》第406条规定:“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”

 

《民法典》该条规定改变了抵押房屋必须还清抵押权人的债务才能够过户的规定,明确抵押期间抵押人可以转让抵押财产,抵押财产转让的,抵押权不受影响。也就是说,出卖人可以连同房产上依附的抵押权一起出售给买受人。结合《民法典》第524条的规定,在抵押权人行使抵押权时,买受人可以代为清偿,消灭抵押权。

 

这两个法条结合起来,可以得出,以后买受人若诉讼继续履行,在买受人愿意承担抵押权风险的前提下,可不把抵押权人列为诉讼程序中的第三人,征求抵押权人的意见。

 

这两个法条结合起来,也解决离婚协议中夫妻双方约定有抵押权的房屋所有权归属后办理变更登记问题。以前依据原《物权法》191条的规定,必须还清银行欠款,消除抵押权才能够办理变更登记手续。登记在一方或双方名下有抵押的房产,在离婚协议中约定归另一方所有,因为注销抵押登记需要很多费用,很多人离婚后,没有及时按照离婚协议的约定办理所有权人变更登记手续。结果是离婚协议约定的所有权人,一直没有办理变更登记取得房产的物权权利,房产仍然登记在另一方名下,被对方私自处分或被法院查封拍卖的情况。一方依据离婚协议取得所有权,受物权公示公信原则的限制,无法直接以所有权人的身份向第三人主张权利。该问题这也给法院审判和执行增加了很多不必要的麻烦,特别是出现了很多矛盾的判决,严重损害司法的公信力。

 

2.金钱债务产生的查封将不再成为买受人诉讼继续履行的障碍

 

查封房买卖合同的效力,从合同绝对无效到合同有效,有一个逐步达成共识的过程。目前除极个别地区的法院,依旧坚持查封房买卖合同无效外,绝大多数的法院认为,依据合同效力和物权效力相区分的原则,查封房的买卖合同有效,只是不能办理物权转移登记。

 

查封房能不能诉讼继续履行,实践中还存在很大的争议。实践中,有依据买受人的诉请判决出卖人继续履行合同并在该不动产解封后办理过户手续的案例,依据为2012年广东省高院《全省民事审判工作会议纪要》第3条,大部分是法官当庭要求买受人按照要求修改诉请,更有甚者买受人在诉讼继续履行时是首封也被法院要求改成这样的诉讼请求,导致官司白打;有把买受人查封前面的查封权利人追加为第三人,判决中明确买受人满足在其前面查封权利人的合法债权后,可以继续履行合同。

 

依据《民法典》第524条第一款的规定:“债务人不履行债务,第三人对履行该债务具有合法利益的,第三人有权向债权人代为履行”。此时诉讼继续履行的买受人可以代替出卖人,向查封申请人偿还债务,以消灭查封的障碍。此时的查封权利人就如同原《物权法》第191条第2款中的抵押权人地位,买受人依法享有涤除查封的权利。

 

因此,在《民法典》生效后,碰见金钱债务的查封,买受人完全可将房产前面的查封权利人列为诉讼中的第三人,在诉讼中买受人依据《民法典》第524条第1款的规定向前面金钱债务的查封权利人主张涤除查封的权利。

 

3.城市房屋连环买卖有了明确的处理依据

 

城市房屋连环买卖常见的有:二手期房的买卖、二手回迁房的买卖及均没有办理房产登记手续的连环买卖。二手期房的买卖,买受人最担心的是上一手业主断供,引发银行没收开发商的保证金,开发商解除预售合同。今后,买受人可以依据《民法典》第524条第一款的规定代为偿还月供,避免银行没收开发商的保证金,导致开发商解除商品房预售买卖合同。

 

二手回迁房的买卖合同的买受人,可以依据《民法典》第524条第一款的规定,代为向开发商支付各种费用,督促开发商办理房产证。

 

二手期房的买卖、二手回迁房的买卖及均没有办理房产登记手续的连环买卖中,需要特别注意,最后一手的买受人在提起诉讼时,要确保涉案的房产已经办理出大产权证,也就是已经被行政部门登记确权,没有被行政部门登记物权的房产,是不能提起城市房屋连环买卖诉讼,要求办理房产证登记的。

 

 

处理城市连环房屋买卖合同此类纠纷的规则,此前在京高法发[2010]458号《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第14条、广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法〔2017191 号】第25条中有体现。

 

广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法〔2017191 号】第25条:“房屋连环买卖均未办理所有权转移登记,最终买受人以其合同相对人为被告提起诉讼,请求协助办理房屋所有权转移登记的,人民法院可以通知参与房屋买卖的其他当事人作为第三人参加诉讼。被告以及第三人不能提出抗辩或者抗辩理由不成立的,可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记。第三人提出的抗辩理由成立的,人民法院可依照合同法第一百一十条第一项的规定驳回最终买受人的诉讼请求。”

 

广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》出台前,笔者在深圳代理的此类案件,虽然提交了京高法发[2010]458号《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第14条,但是案件迟迟没有得到解决,最终是调解结案。《民法典》第524条直接规定第三人为了自己的利益可以主张代为履行债务后,城市房屋连环买卖合同纠纷就容易解决了。

 

 4.次承租人可以替代承租人支付租金和违约金阻止出租人解除租赁合同有了明确的法律依据

 

《民法典》第524条规定“ 债务人不履行债务,第三人对履行该债务具有合法利益的,第三人有权向债权人代为履行;但是,根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。”这个规则让人想到的第一件事就是,三房东可代替二房东向一房东支付拖欠的租金,继续维持一房东和二房东之间的租赁合同关系,只有这样三房东与二房东的租赁合同才能继续履行下去,一旦二房东故意拖欠租金,导致一房东解除租赁合同,三房东的租赁合同关系就没有继续履行的前提条件。

 

 

《民法典》在第719条中对次承租人可以替代承租人支付租金和违约金的规则进一步予以细化。《民法典》第719条规定:“承租人拖欠租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金,但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金,可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金;超出其应付的租金数额的,可以向承租人追偿。”

 

以上是最近思考的几个问题,《民法典》的规则包罗万象,需要进一步继续探索。

 

 ——周争锋202076日写于深圳港中旅大厦

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